Bytová krize je jedním z nejskloňovanějších témat veřejné debaty. Není tudíž divu, že Praha, kde je situace nejvyhrocenější, přemýšlí o možných řešeních. Jedním z opatření, která by mohla situaci zlepšit, se jeví větší podpora nových forem výstavby. Také za tímto účelem již dříve schválila rada hlavního města Prahy Projekt dostupného družstevního bydlení, ve kterém se zavázala podpořit výstavbu realizovanou družstvy či neziskovými subjekty. Na scénu se tudíž znovu vrací dobře známá bytová družstva a otevírá se prostor pro novou formu výstavby, takzvaných baugruppe, tedy spojení lidí za účelem společného vybudování bydlení. Vzhledem k vyvíjející se bytové situaci na celém území Česka by tyto alternativní formy neměly zůstat bez povšimnutí i v dalších (zejména pak větších) městech.
V souvislosti s tím bychom nyní také rádi zmínili, že baugruppe a malá bytová družstva mohou, ale nutně nemusí mít rozdílnou právní povahu, k tomu však více řekneme dále v textu. V článku tedy o těchto formách hovoříme také jako o alternativní výstavbě.
Historický kontext
Družstevní bytová výstavba má na území České republiky dlouholetou tradici sahající již do 19. století, když říšský zákoník z roku 1873 o společenstvech pro napomáhání živnosti a hospodářství umožňoval zřizování takzvaných společenstev pro zřizování bytů. Družstevní výstavba také byla významnou formou výstavby bytového fondu za komunistického režimu. V posledních letech však ustoupila do pozadí a většinu bytové výstavby nyní realizují developeři.
Díky bytovým družstvům vznikly zejména v období od 2. poloviny 19. století do 2. poloviny 20. století podstatné části Prahy, Plzně a dalších měst. I dnes populární pražské Vinohrady nebo Dejvice byly (a dodnes jsou) zčásti družstevní. Na historicky osvědčenou družstevní výstavbu chce nyní Praha navázat konceptem malých bytových družstev a případně také právě baugruppe. Tento model výstavby byl poprvé použit v Německu po roce 2000, kde zejména v Berlíně spolupracují městské části s baugruppe. Výstavba realizovaná baugruppe může mít pro budoucí obyvatele bytů, na rozdíl od komerční výstavby nebo velkých bytových družstev, řadu výhod.
Hlavní výhody a nevýhody alternativní výstavby
Až na prvním místě budou jednoznačně peníze. Odhady tvrdí, že komunitní formou výstavby (ať už tedy v malém bytovém družstvu nebo baugruppe) lze ušetřit přibližně 25 procent ceny oproti výstavbě učiněné developerem. Konkrétní ceny výstavby se budou významně lišit, již nyní je však jasné, že alternativní formy mohou významně ušetřit na prodejní marži a pozemku (v případě podpory ze strany města). Je fér zmínit, že developer naopak díky své profesionalitě zřejmě bude schopen významných úspor na dalších nákladových stránkách. I tak by ale měla být alternativní výstavba pro budoucí vlastníky bytů finančně výhodnější.
Dalším benefitem alternativní výstavby je sociální aspekt. Budoucí vlastníci si totiž budou moci lépe vybrat, kdo se s nimi bude na výstavbě podílet. Typickým příkladem je totiž baugruppe či bytové družstvo s nízkým počtem členů, kteří zamýšlí vystavět či rekonstruovat menší bytový dům, zpravidla o pěti až deseti jednotkách, a poté v něm bydlet. Tito členové také získávají podstatnou možnost určovat další využití jednotek. Ve světě Airbnb a prázdných investorských bytů to má samozřejmě dalekosáhlý význam, který může být pro některé členy dokonce významnější než samotná cena.
Díky zapojení menšího počtu lidí umožňuje model baugruppe zastavět proluky či méně komerčně atraktivní pozemky v centru obcí, případně rekonstruovat starší nemovitosti, které by
vzhledem ke své malé velikosti nebyly pro developery zajímavé. Tomu by měla napomoci spolupráce se zástupci obcí, které mnohdy takovými nevyužívanými pozemky disponují. Kromě prodeje pozemku mohou obce podporovat výstavbu také zřízením práva stavby k obecnímu pozemku, což jim umožní větší kontrolu nad plánovanou výstavbou. Taková výstavba přitom pomáhá výstavbě města „krátkých vzdáleností“, což souvisí i s menšími infrastrukturními požadavky, které zpravidla budou tyto projekty mít.
Spolupráce s obcemi se přitom jeví jako oboustranně výhodná. Pro samosprávu jde o příležitost zahustit centrum obce, revitalizovat méně atraktivní lokality či proluky a zároveň o způsob udržení obyvatel, pro které jsou hypotéky nebo tržní ceny nájemného příliš vysoké. Výhodou pro obce také může být, že se samy stanou členy družstva a tyto byty pak využijí pro sociální bydlení a podporu ve městě potřebných profesí z oblasti školství, zdravotnictví či bezpečnostních sborů. Zároveň jde o určitý nástroj prevence spekulativních nákupů bytů, často prostřednictvím specifických podmínek pro vstup či vystoupení z baugruppe či bytového družstva.
Na rozdíl od koupě bytu z komerční výstavby však vyžadují alternativní způsoby výstavby větší zapojení individuálních družstevníků. Vzhledem k tomu, že v systému nefiguruje developer, musí se členové více podílet vlastními silami nebo pověřením třetích osob. Tuto nevýhodu je možné překlenout například spoluprací více baugruppe, sdílením know‑how a dokumentace, popřípadě též využitím obecních kapacit dle konkrétní dohody. Oproti komerční výstavbě zpravidla nedosáhnou na úspory z rozsahu, ekonomická výhodnost je však dosažena z jiných důvodů uvedených výše. Výhodou je naopak větší flexibilita a možnost měnit podobu projektu či přizpůsobit rychlost výstavby a vytvoření projektu opravdu na míru jeho obyvatelům.
Z pohledu měst pak bude vždy nutné zvážit individuální výhody a nevýhody poskytnutí pozemků pro takovouto výstavbu. Jasným rizikem bude to, že pozemky mohou být poskytnuty za nižší než tržní cenu a z pohledu čistě finančního nemusí být poskytnutí pozemku výhodné. Z toho důvodu je nutné postupovat při tvorbě těchto projektů transparentně a město by si také mělo ideálně zajistit určitou míru kontroly nad projektem. Doporučit lze také provedení související právní analýzy zaměřené mimo jiné na splnění požadavku péče řádného hospodáře a odůvodnění postupu, který pro obec nemusí být ekonomicky nejvýhodnější.
Baugruppe, nebo bytové družstvo?
Otázkou zůstává, co je vlastně baugruppe z právního pohledu a jakým způsobem ji lze založit. Baugruppe jako nový model bytové výstavby vyžaduje kvalitní právní přípravu a nastavení smluvních vztahů v každém individuálním případě.
První z možností, jak založit baugruppe, je spolek ve smyslu ustanovení § 214 občanského zákoníku. Hlavní činností takového spolku bude podpora výstavby a naplňování bytových
potřeb jeho členů, výhodou je poměrně snadné založení a nižší nároky na právní formu (na rozdíl od družstva). Na rozdíl od formy malého bytového družstva by baugruppe bytový dům po dokončení výstavby nevlastnila. Členové baugruppe se totiž často zapojují již při samotné výstavbě a projektování bytového domu, který by jako stavebníci realizovali přímo do svého
spoluvlastnictví, a po výstavbě by zřejmě vzniklo společenství vlastníků jednotek (SVJ), jak ho známe. Nevýhodou je společné a nerozdílné ručení členů po dobu výstavby do vzniku SVJ. Tato forma zřejmě také nejvíce odpovídá původní berlínské baugruppe.
Další možností je založit baugruppe přímo jako bytové družstvo. Díky nízkému počtu členů bude možné použít zjednodušenou právní úpravu takzvaného malého družstva. Hlavním účelem přitom musí být zajišťování bytových potřeb jeho členů. Na rozdíl od standardních bytových družstev bude předseda baugruppe vykonávat funkci představenstva a také nebude nutné zřídit kontrolní komisi, kontrolní pravomoci bude mít každý člen. Díky takovému řízení může být baugruppe efektivnější než u standardního bytového družstva. Do stanov lze přitom do značné míry zanést základní principy fungování baugruppe. Bytový dům by v tomto případě vlastnila přímo baugruppe, družstevníci by si byty pronajímali. Pro zajištění bytového účelu mohou stanovy obsahovat specifické podmínky pro vstup a vystoupení členů, podmínky účasti na realizaci výstavby a také podmínky pro sjednání nájemního práva k bytům. Tím baugruppe (i obec) zajistí, aby výstavba i bydlení pokračovaly dle původně sjednaného záměru.
Baugruppe ve formě bytového družstva může také být výhodnější z hlediska spolupráce s obcí, která se může stát jeho členem a hlasovat na členské schůzi. Obec může místo členského vkladu (popřípadě jako další členský vklad) vložit pozemek nebo právo stavby, popřípadě započíst své pohledávky vůči baugruppe z titulu nároku na stavební plat nebo na uhrazení kupní ceny pozemku. Na dalším financování činnosti baugruppe by se obce nemusely dále podílet.
Alternativou k výše uvedenému může být založení baugruppe jako společnosti (society) ve smyslu ustanovení § 2716 občanského zákoníku. V takovém případě společníci nezaloží novou právnickou osobu s vlastní právní osobností a majetkem, jde pouze o formu jejich sdružení. Baugruppe v tomto smyslu by pouze zaštiťovala své společníky, za všechny sjednané závazky by odpovídali společně a nerozdílně a získaný majetek by byl de facto jejich spoluvlastnictvím, případně by byl bytový dům následně transferován do podílového spoluvlastnictví.
Smluvní vztahy
Bez ohledu na zvolenou právní formu bude po založení baugruppe nebo bytového družstva nezbytné navázat smluvní vztahy s množstvím partnerů a dodavatelů. Níže uvádíme základní přehled takových smluv, bez kterých se představená alternativní výstavba neobejde.
Podstatné bude zejména zajištění pozemku, v případě baugruppe je vhodná spolupráce s konkrétní obcí. Ta může probíhat v zásadě dvěma způsoby, a to z iniciativy obce nebo z iniciativy konkrétní baugruppe. V případě Prahy rozumíme, že budou formulovány konkrétní požadavky a parametry pro baugruppe a určeny pozemky, na kterých by měla výstavba
probíhat. Pozemky by byly poskytnuty formou práva stavby, za které by vybraná baugruppe uhradila jednorázový příspěvek nebo případně platila pravidelný stavební plat. Město s přímou účastí v baugruppe (jako družstevník nebo člen spolku) spíše nepočítá. Po uplynutí sjednané doby by došlo k vypořádání a sjednocení vlastnického práva – město odkoupí dům, který je na jeho pozemcích, nebo baugruppe či její členové odkoupí pozemek, na kterém je umístěn bytový dům. Konkrétní plány a podmínky, včetně požadavků na preferovanou právní formu baugruppe, by měly být zveřejněny v průběhu letošního roku.
Druhou variantou je akvizice pozemku od obce, ať už za standardních tržních podmínek nebo za zvýhodněnou cenu odůvodněnou podporou bydlení. Tuto variantu bude jednodušší realizovat v obci, která s podporou baugruppe nebo malých bytových družstev zatím příliš nepočítá. Vše by mělo být upraveno smlouvou o spolupráci mezi obcí a bytovým družstvem či baugruppe, ve variantě baugruppe jako spolku či společnosti by měla být uzavřena také s jednotlivými členy jako budoucími spoluvlastníky. Samozřejmě si také mohou stavebníci najít vhodný pozemek tradičně na realitním trhu.
Nezbytné bude také zajistit financování pro stavební záměr. Vedle získání prostředků z vlastních zdrojů členů nebo jejich individuálních hypoték může baugruppe či malé bytové družstvo získat vlastní úvěr k financování celého stavebního záměru, popřípadě pomoci zajistit výhodnější úvěry pro jednotlivé členy. Baugruppe ve formě bytového družstva by se mohla stát jedinou smluvní stranou banky zavázanou k splácení úvěru, prostředky na jednotlivé splátky by získávala z členských vkladů a po dokončení výstavby z nájemného za užívání bytů. Baugruppe ve formě spolku by mohla postupovat obdobně, po dokončení výstavby a převodu jednotek do osobního vlastnictví by se úvěr poměrně převedl na nabyvatele jednotek, případně by baugruppe členům spolku pomohla sjednat individuální úvěry za výhodnějších podmínek. Právní forma společnosti (society) neumožňuje přímé sjednání úvěru baugruppe, ta by pouze pomohla sjednat individuální úvěry u spolupracující banky. Stejně jako v případě spolupráce s obcí, i spolupráce baugruppe s bankou je oboustranně výhodná. Pro baugruppe či malá bytová družstva a jejich členy to může znamenat výhodnější úrokovou sazbu a podmínky, banka získá stabilnějšího dlužníka a hodnotnější zástavu. Podle dostupných informací se banky o koncept baugruppe již začínají zajímat, v budoucnu by mohly přijít se specializovanými finančními produkty nebo partnerstvími s obcemi.
Proces výstavby každého stavebního záměru zahrnuje spoustu právních institutů a smluvních typů, jejichž posouzení není pro účely tohoto článku zásadní. Výstavba realizovaná baugruppe nebo jinak uspořádanými malými bytovými družstvy nebude jiná. Vždy bude nezbytné předchozí posouzení a vyhodnocení s právníky, ekonomickými poradci, projektanty, architekty, staviteli a dalšími experty. Také bude potřeba určit, které práce mohou členové provést svépomocí a které práce provedou třetí osoby – dodavatelé. I v případě realizace svépomocí doporučujeme zasmluvnit a specifikovat konkrétní práce, rozpočet, odpovědnost a termíny.
Pro sdílení know‑how, získání výhodnějších podmínek a celkovou spolupráci bude výhodné uzavřít také další smlouvy o spolupráci a partnerství mezi různými baugruppe, veřejným sektorem, spolky a další odbornou veřejností. Myšlenkou alternativních modelů výstavby je totiž nejen ekonomická úspora, ale také společný zájem na kvalitním bydlení dle vlastních představ a propojení s obdobně smýšlejícími lidmi.
■ ■ ■
Alternativní modely výstavby bytových domů mohou být jedním z dílů skládačky řešení současné bytové krize. Je zde možné navázat na historickou tradici družstevní výstavby v Česku. Rozšíření tohoto modelu výstavby bude záležet zejména na zájmu potenciálních stavebníků a do značné míry také na podpoře obcí, první konkrétní koncepce by mohly být zveřejněny již letos. Baugruppe (a tudíž i malá bytová družstva) spojují ekonomické výhody pro zájemce o bydlení a výhody pro obce, kterým umožní zastavět neatraktivní pozemky a zajistit bydlení pro klíčové pracovníky. Proto jsme přesvědčeni, že tato forma výstavby najde v Česku své místo.
Autoři: Mgr. Lukáš Srbecký a Mgr. Jan Fišer