Bez ohledu na to, zda jste pronajímatelem nebo nájemcem, můžete být dotčeni usnesením vlády České republiky o přijetí krizového opatření (a navazujícím mimořádným opatřením ministerstva zdravotnictví), kterým se zakazuje maloobchodní prodej a prodej služeb v provozovnách (s určitými výjimkami).
Rádi bychom Vám shrnuli odpovědi na nejčastější otázky týkající se nájmu prostor sloužícího k podnikání za účinnosti uvedeného opatření.
Je možné ukončit nájemní smlouvu z důvodu zákazu maloobchodního prodeje a prodeje služeb v souvislosti s opatřeními proti COVID-19?
Příslušné předpisy za určitých okolností umožňují ukončení nájemního vztahu, nicméně vždy je nutné vycházet z konkrétního znění nájemní smlouvy, která může práva a povinnosti stran upravovat odlišně.
První možností ukončení nájmu je podání výpovědi z důvodu ztráty způsobilosti k činnosti v pronajatých prostorech. Vzhledem k tomu, že opatření vlády České republiky (resp. mimořádné opatření ministerstva zdravotnictví) proti šíření koronaviru spočívá v zákazu maloobchodního prodeje a prodeje služeb v provozovnách (s určitými výjimkami), přichází tento zákonný výpovědní důvod v úvahu. Nicméně nelze jej uplatnit bez dalšího a je zapotřebí detailně zkoumat další okolnosti související s nájmem, zejména zda nájemce ztratil způsobilost ke všem činnostem v pronajatých prostorech a k jakému účelu jsou pronajaté prostory zkolaudovány.
Druhou možností je uplatnění ustanovení týkající se tzv. podstatné změny okolností. Pandemie koronaviru je skutečností, která nemohla být předvídána žádnou stranou, a kvůli které došlo k hrubému nepoměru práv a povinností mezi stranami (povinnost nájemce uzavřít svůj obchod). V takovém případě se může nájemce coby znevýhodněná strana domáhat obnovení jednání o nájemní smlouvě. Pokud se strany nedohodnou, může o změně, ale i zrušení (tj. ukončení nájemního vztahu), rozhodnout soud. V rámci nájmů obchodních prostor však strany na sebe standardně v České republice přebírají nebezpečí změny okolností, proto se výše uvedené nemusí ve většině případů uplatnit.
Má nájemce nárok na slevu z nájemného z důvodu zákazu maloobchodního prodeje a prodeje služeb v souvislosti s opatřeními proti COVID-19?
Stejně jako v případě ukončení nájemního vztahu je nutné zkoumat konkrétní znění nájemní smlouvy. O případném poskytnutí slevy z nájemného bude zejména rozhodovat rozsah povinností pronajímatele souvisejících s odstraňováním vad. Nicméně dle standardního znění nájemních smluv uzavíraných na trhu v České republice bude pro Nájemce složité se slevy z nájemného domoci. Slevu z nájmu lze totiž obecně žádat pouze v případě, kdy nájemce nemůže užívat pronajatý prostor z důvodu vady spočívající na straně pronajímatele. Zákaz maloobchodního prodeje vládou České republiky (resp. ministerstvem zdravotnictví) nelze dle zákonných ustanovení a standardního znění nájemní smlouvy za takovou vadu považovat. V úvahu opět přichází výše popsané obnovení o jednání o smlouvě (respektive výši nájmu) z důvodu podstatné změny okolností, je však nezbytné ověřit, zda konkrétní znění nájemní smlouvy takový postup umožňuje. Ve většině případů je tak zahájení jednání o slevě z nájemného závislé na vůli pronajímatele.
Naše advokátní kancelář je Vám k dispozici pro případné posouzení konkrétních podmínek nájmu obchodních prostor.